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Alors que le Japon renforce la réglementation des locations de vacances privées, les opérateurs du centre de Tokyo ont trouvé une faille qui leur permet d'enregistrer des appartements individuels en tant qu'établissements hôteliers, contournant ainsi les limites imposées aux soi-disant minpaku.
Les 23 arrondissements centraux de Tokyo ont enregistré 59,59 millions de nuitées de touristes étrangers en 2025, soit 5 % de plus que l'année précédente. La pénurie d'hébergement face à la montée du tourisme récepteur a transformé le minpaku -l'équivalent japonais d'Airbnb- dans un secteur attractif, bien que de plus en plus contrôlé.
La limite de 180 jours ouvre la porte à un vide juridique
La réglementation actuelle, la loi sur l'hébergement privé, restreint le fonctionnement du minpaku à 180 jours par an dans les 23 districts centraux. Face à cet obstacle, de nombreux opérateurs ont choisi de s'inscrire au titre de la Loi sur l'Hôtellerie, dans la catégorie « maison d'hôtes ».
Une réforme de 2018 a supprimé l’exigence de superficie minimale et l’obligation d’avoir du personnel permanent dans la propriété. Cela permettait même à un appartement ou à une maison unifamiliale d'obtenir une licence hôtelière, sans être soumis à la limite de 180 jours.
Le profil des nouveaux propriétaires est hétérogène : foncières, anciens exploitants de minpakudes entreprises manufacturières et même des particuliers apparaissent dans les registres. Selon des sources du district, ces installations sont utilisées principalement par des familles et des groupes organisés de touristes étrangers.
Les chiffres reflètent le retournement du marché
Le nombre d'auberges et d'hôtels enregistrés au titre de la loi hôtelière dans les 23 districts a augmenté de 32% en 2024, pour atteindre 5.858 établissements. En parallèle, le minpaku Ils ont augmenté de 46%, à 9.545.
Rien que dans le district de Toshima, 125 logements minpaku Ils ont été réenregistrés comme hôtels au cours de l'exercice 2025. À la fin de l'année, le nombre total d'auberges et d'hôtels actifs dans ce quartier s'élevait à 818, avec une proportion croissante d'établissements de petite taille ou à chambre individuelle.
Les districts réagissent avec de nouvelles restrictions
Le phénomène attise les tensions de voisinage. Les plaintes concernant le bruit, les ordures et autres nuisances ont triplé à Toshima au cours de l'exercice 2025, pour atteindre 102 plaintes.
La réaction des districts a été mitigée. Depuis avril, Katsushika et Sumida ont besoin de personnel sur place pour les nouvelles installations. Le district de Koto mettra en œuvre une mesure similaire en juillet, imposant des amendes allant jusqu'à 50 000 yens (environ 313 dollars) à ceux qui ne s'y conformeront pas.
Chiyoda fixe un minimum de 200 mètres carrés pour les chambres des nouveaux hôtels. Meguro, de son côté, prévoit de réformer sa réglementation avant l'automne pour exiger des réunions d'information avec les résidents et la nomination d'un représentant local pour les opérateurs basés à l'étranger.
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