Oubliez les crypto-monnaies, l’or ou les obligations d’État. Le « nouvel » investissement s’appelle la terre. Rien à voir avec une quelconque diablerie financière pour sauver la planète, mais simplement le retour à un bien ancien qu'on redécouvre plein de perspectives économiques. La terre faisait autrefois partie de la dot d'une fille ou d'un héritage convoité d'un parent riche. Mais peu à peu, ils ont été oubliés, notamment ceux proches de la côte qui étaient considérés comme sans valeur avant la spéculation immobilière entraînée par le boom du tourisme, car destinés au pâturage.
Je connais le cas de la région de la Costa Smeralda vendue à l'Aga Khan à des prix défiant toute concurrence par rapport à ceux qu'il aurait obtenus plus tard. Personne n’imaginait l’énorme potentiel immobilier du futur. Quelque chose de similaire, à savoir la réévaluation de l'actif, se produit également aujourd'hui, sauf que l'on prend désormais conscience des perspectives de gains. Les nouveaux métiers des énergies vertes (biogaz et agrivoltaïque) font grimper les prix des terres agricoles en Italie qui, pour la première fois depuis vingt ans, ont battu l'inflation, avec un renversement de tendance destiné à durer.
De plus en plus d’investisseurs achètent des terrains pour les utiliser pour la production d’énergie renouvelable. Un défi favorisé par la possibilité d'excellents revenus et déterminé par les objectifs de décarbonation de l'Union européenne : couvrir 42,5 % de la consommation d'énergie avec des sources renouvelables d'ici 2030 et atteindre la neutralité climatique d'ici 2050.
La course aux énergies renouvelables sur les terres agricoles a commencé le 8 novembre 2021, lorsque le gouvernement présidé par Mario Draghi a publié le décret sur l'énergie, destiné à stimuler la production d'énergie à partir de sources vertes. La loi prévoyait une série de subventions pour la construction de centrales énergétiques à partir de sources propres, donnait le feu vert à une procédure simplifiée d'autorisation et fixait le délai pour l'établissement de « principes et critères homogènes pour l'identification des surfaces et zones appropriées et impropres à l'installation » des centrales à 180 jours à compter de son approbation.
Immédiatement après la publication, les demandes ont afflué auprès du ministère de l'Environnement. Tout le monde est à la recherche de la nouvelle poule aux œufs d’or. Et les prix ont commencé à augmenter. Le phénomène a d’abord touché le sud de l’Italie, la Sardaigne, la Sicile et les Pouilles. Mais ces derniers temps, les demandes ont augmenté dans la vallée du Pô et en particulier en Émilie-Romagne, où les projets de raccordement s'élèvent à 10 gigawatts.
C’est également la raison pour laquelle l’année dernière, le prix des terrains en général a dépassé l’inflation au niveau national d’environ 0,2 pour cent, pour atteindre environ 1 pour cent. Nous ne parlons pas d’un actif spéculatif et le pourcentage peut paraître modeste, mais étant donné qu’il s’agit d’un actif refuge non soumis à des fluctuations rapides, la donnée est significative.
De plus, il faut considérer que la valeur est une moyenne entre des zones qui ont des prix et des tendances très différentes. Le point est souligné par le rapport 2025 du Crea qui indique le prix moyen par hectare à 22 400 euros, résultat des 47 100 euros payés dans le Nord-Est, des environ 35 200 euros dans le Nord-Ouest (où a été enregistrée la plus forte augmentation des prix, +2,3 pour cent) et des valeurs dans le Centre-Sud et les Îles, respectivement inférieures à 16 mille et 9 mille euros. Les ventes ont augmenté de 4 pour cent, avec des sommets de 9 pour cent dans le centre de l'Italie.
Le coût du terrain dépend de nombreux facteurs : s'il est utilisé comme pâturage ou couvert par une forêt, il ne vaut pas grand-chose, mais s'il est cultivé avec des vignobles avec des raisins de qualité, il peut atteindre des prix stellaires. Comme dans les Langhe, où les rangs de Barolo atteignent jusqu'à 2,3 millions par hectare, ceux de DOC dans la zone du lac Caldaro, dans le Haut Adige, à 1,1 million. Le même prix du Bolgheri Doc, désormais au même niveau, toujours en Toscane, que Montalcino et ses vignobles Brunello pour lesquels le plafond d'un million d'euros par hectare est cassé.
Les DOCG de Valdobbiadene ne font pas exception, berceau historique du Prosecco Superiore, où les prix peuvent atteindre jusqu'à 500 mille euros par hectare. Parmi les terres agricoles les plus précieuses se trouvent également les vergers de pommiers du Trentin dans le Val Venosta avec des pics de 450 000 à 750 000 euros par hectare. Ainsi que dans la plaine d'Albenga, où les travailleurs de l'horticulture peuvent gagner jusqu'à 500 mille euros. Mais la terre agricole qui a le moins de valeur économique selon l'analyse de Crea est celle des pâturages de la province de Catanzaro (entre mille et deux mille euros par hectare).
Il existe également d'autres facteurs qui déterminent le prix. Au Nord, on note une plus grande présence de terres dans les zones plates et irriguées, mais aussi le taux d'urbanisation le plus élevé et, par conséquent, la consommation de terres agricoles, ce qui réduit l'offre de terres, souvent insuffisante pour satisfaire la demande. Cependant, dans les zones intérieures et de montagne, il existe une grande disponibilité de la part d'agriculteurs âgés et d'entreprises en difficulté économique, qui ne se reflète pas sur le marché.
Le rapport affirme que « l'influence sur les prix de certains phénomènes liés au changement climatique et à la diffusion d'installations pour la production d'énergie renouvelable est évidente ». Ensuite, il est souligné que «le scénario du marché foncier apparaît modérément positif malgré l'incertitude qui naît des événements climatiques de plus en plus extrêmes et néfastes et par conséquent de la tendance à une réduction de la rentabilité de la production».
Ensuite, il y a le chapitre des terres incultes, égal à un million et demi d'hectares. « Les prix augmentent et la demande dépasse l'offre. La terre n'est pas un investissement à haut rendement, elle présente un faible risque, elle est sûre et constitue une valeur refuge » souligne l'auteur du rapport, Andrea Arzeni. « Et alors que ces dernières années, l'investissement a été érodé par l'inflation, on assiste aujourd'hui à un changement qui devrait se poursuivre pendant longtemps. La principale nouveauté est l'intérêt des fonds étrangers dans certaines zones, comme les paysages emblématiques du Piémont et de la Toscane, à des fins non agricoles mais statutaires ».
Mais la finance n’est pas la seule à se concentrer sur les régions les plus belles et donc économiquement prometteuses. Les jeunes ont également redécouvert l’agriculture comme une opportunité d’emploi. Selon une analyse de Coldiretti sur les données de l'Istat, au deuxième trimestre 2025, les travailleurs de moins de 35 ans dans les champs ont augmenté de 18 pour cent par rapport à la même période de l'année précédente, pour atteindre aujourd'hui 122 mille.
Et il y a aussi un autre fait non marginal : plus d'un tiers des entreprises agricoles créées au cours des cinq dernières années ont un propriétaire de moins de 35 ans. À côté des activités traditionnelles telles que la gestion des cultures, la récolte et l'élevage, émergent des rôles liés à l'agriculture de précision, à la gestion numérique des processus de production, au marketing territorial et à l'agrotourisme durable.
C'est ainsi que naissent des « agriculteurs numériques » qui utilisent des drones pour suivre les cultures, des experts du big data agricole qui optimisent les ressources en eau, ou encore des agronomes qui font de la biodiversité un levier économique important.
Malgré cette bouffée d’air frais, l’agriculture continue d’avoir le pourcentage le plus élevé de travailleurs âgés. « Il y a essentiellement trois difficultés pour les nouvelles générations : l'accès à la terre, au savoir et au crédit. Un jeune agriculteur qui n'a pas ou peu de terres et qui veut demander un prêt doit fournir aux banques des garanties qu'il n'a pas et bien souvent, pour démarrer une entreprise, il s'appuie financièrement sur les épaules de ses parents », confirme à Panorama Enrico Parisi, délégué national de Coldiretti Giovani.
La solution ? «Créer un microcrédit agricole, c'est-à-dire un prêt d'un budget de 30 à 40 mille euros qui donne au jeune la possibilité de créer sa propre entreprise et dispose d'une durée de remboursement de trois ans. Ce serait une bouffée d’air frais importante pour l’ensemble du secteur. Il y a ensuite la question du changement générationnel qui doit être abordée avec des outils politiques adéquats. »
Pourtant, au milieu de mille difficultés et obstacles, une révolution dans l’agriculture est en marche et la terre, qui n’était autrefois qu’un dur labeur, peut devenir une vision et un avenir pour les investisseurs et les jeunes.
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